□本版文、图 信息时报记者 罗莎琳 日前，深圳出让一宗位于宝安区机场东片区低密涉宅用地。根据出让公告需全部实行现房销售。最新统计数据显示，全国目前现房销售比例接近三成，广州多个部门也多次推行新建商品房“购房即交房、交证”，现房销售趋势明显。业内人士表示，强制现房销售，房企资金压力比较大，需要政策的扶持。而对于买家来说，看得见的实景楼，买现楼更有保障。 全国至少30城发文推进现房销售 上个月，深圳公共资源交易中心挂牌了一宗位于宝安区机场东片区低密涉宅用地。根据出让公告，A219-0080该宗地住宅部分为普通商品住房，需全部实行“现房销售”，出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。此外，公告还显示，出让宗地意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。 现房销售，成为当下市场新型“强心剂”。在历经2022年下半年全国多个项目的“停工潮”后，2023年起住建部陆续提出了多条“保交付、保民生”政策。看如今市场的情况，现房销售的推进速度比想象中要快。今年以来，从中央到地方也在不断推进现房销售，并有了实质性支持举措。今年8月住建部曾就加快构建房地产发展新模式中提到“有力有序推进现房销售”，并明确“在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。” 据克而瑞不完全统计，今年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，深圳、郑州等在今年首次推出了现房销售地块，邵阳、营口、湘潭、海东等4城更是明确表态将向现房销售过渡，其中营口更为彻底，从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售。 此外，需求端主要是以公积金政策倾斜为主，激励购房者选购现房产品。比如泉州，对使用住房公积金贷款购买新出让房地产用地一手现房销售商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮5万元；购买一手现房销售全装修商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮10万元。今年前8月，现房销售占比已升至近10年来最高点，随着市场尚未扭转叠加地方政策支持下，现房销售占比还有望持续增加。 预计后年现房试点项目入市进入高峰期 现房销售，成为房地产行业发展新模式的题中之义。根据国家统计局数据，今年1~8月，全国商品住宅现房销售面积达到1.34亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积为5.1亿平方米，现房销售面积占比升至26.4%，较去年全年增长7.7个百分点，较2020年低点时增长16.2个百分点。 近10年来，我国商品住宅现房销售比例先降后升，2015~2021年，现房销售占比由23%逐步回落至10%。转折点出现在2022年，受新房交付事件影响，购房者对现房偏好增加，叠加市场转冷不少项目从预售卖到现售，现房销售占比开始触底反弹，当年现房销售占比较2021年增长3.5个百分点至13.9%，至2023年现房销售占比进一步提升至18.7%。 克而瑞董事长丁祖昱认为，实际上从现房销售的价格也可以看出一个关键信息：现房销售并非主动选择。近10年来，现房销售价格整体低于期房价格，且从2022年以来两者价差逐渐拉大。今年前8月商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，而现房销售则比期房低了23%，为8463元/平方米。“所以，目前大部分的现房房源都是期房时期留下来的，最终转为现房降价销售，并非开发商主动选择现房形式销售，这也是推动现房销售占比走高的重要原因。”他进一步认为。 业内人士表示，随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加，房地产销售模式将发生重大变化。 不过现房销售并非一蹴而就，目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，鉴于从拿地到竣工通常需要2至3年的时间周期，预计到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期，届时，现房销售在市场中的占比预计将进一步增加。值得注意的是，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益。 现房销售或增加房企资金压力 今年8月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局、国家税务总局广州市税务局发布关于推行广州市新建商品房“购房即交房、交证”工作的通知规定，购房人向房地产开发企业购买房屋，双方签订买卖合同，可以约定“购房即交房、交证”的日期、地点等内容，交易双方完成买卖合同网签后，住建部门将合同信息实时推送至不动产登记部门和税务部门。 地产专家邓浩志表示，如果强制现房销售，房企现金流的回款难度不断增加，在无形中扩大房企的回款压力，会进一步导致项目的盈利空间大打折扣。另一方面，结合截至目前广州土拍市场表现，克而瑞数据监测显示，今年以来广州土拍市场不温不火，其中前8月涉宅用地供应30宗，总建面284.88平方米，成交10宗，总建面135.05万平方米，成交金额167.75亿元，成交规模仅完成去年同期的四成。“拿地主体仍以央国企和具有国资企业的背景为主，民企拿地积极性延续低位。若要求拿地房企实行‘现房销售’，或许导致拿地房企越来越少。”邓浩志如是认为。 为此，有业内人士表示，如果要准现楼销售，就必须提供政策上的支持。据悉，泉州、江门等18个城市推出实质性支持举措，主要集中在供给层面，比如现房销售项目融资支持、缓缴土地出让金，降低现房开发的资金成本，减轻开发商财务负担和现金流压力，以此提升房企现房开发积极性，同时简化审批手续、规费税费减免、允许规划调整、支持带押过户等，加快现房项目从拿地到开发建设再到入市的进程，并提升现房产品市场竞争力。 广州多个现房受青睐 买家看中“即买即住即收租” 有业内人士认为，目前广州在土地供应端上实行“现房发售”的概率比较小，但市面上已不乏建设周期在2~3年，已经为现房或“准现房”状态的项目。 克而瑞数据监测显示，截至今年上半年，广州一手住宅之中确权可售的现房库存为484.14万平方米、共计41383套，面积和套数占全市库存的比例均为33%。从区域分布上来看，广州现房项目集中外围五区占比较高，达到了78%，中心六区占比为22%。之所以外围区占比偏高，主要原因在于前期的海量供应在市场下行后去化艰难，许多楼盘从期房卖到现房，而现房占比的持续提高，对期房销售形成挤压效应，导致现房占比持续升高。相反，中心六区的现房库存占整体库存的套数仅20%，反映中心六区的一手住宅还是以预售期房为主。其中白云区的现房库存套数、面积规模最多，少有新增供应的越秀区占比六区第二。 记者了解到，目前广州多个现房销售迎来高峰，位于黄埔的楼盘星航TOD，新政后的9~10月，来访及成交呈翻倍态势，环比上涨至200%，加速了项目清盘速度。“有个马来西亚籍客户，之前一直在犹豫观望，随着楼市市场逐渐回暖，客户认为自己应该要在广州一线城市购置房产让资产保值，尤其是喜欢星航这种实景现楼项目，认购后马上可以收租，回报率也比较可观。”该楼盘销售人员说。 国庆假期，位于金沙洲的越秀·天悦金沙销售138套、来访增长252%，现场座无虚席，假期第2天就已提前超额完成业绩指标。市民刘小姐观望了一年多，就是想买一套现房准备结婚用。如今项目实景体验即将交付，小学、园林等配套都已经逐渐落地了，准现房还可以今年买今年住，非常省心，最后利用目前首付最低15%购置了一套三房单位。
