□信息时报记者 罗莎琳

  历史经验证明，挑战与机遇往往并存。房地产开发主业遭遇发展瓶颈，房地产行业进入新的发展阶段，各房企纷纷探索新的增长点，其中，代建领域获得了较快发展。进入2024年，代建行业阵营仍在不断扩容。克而瑞统计显示，截至今年一季度，布局代建的企业已超过90家。业内人士表示，房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。

  代建增量创今年单季度新高

  代建市场快速发展。一个明显的表现是，2024年以来房地产项目代建公开招标稳步增长。根据招标信息监测，一季度代建中标项目总计达118个，同比增加32.6%，2023年同期这一数字是89个。增量创近年单季度最高。对比2023年下半年，代建市场热度明显回升。

  克而瑞统计显示，截至今年一季度，布局代建的企业已超过90家，排位前200的房企下属企业有70家，民营企业占一半。今年一季度排位前20代建企业新增签约3464万平方米，是2023年全年的29%。17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有两家，超过5000万平方米的有3家。

  克而瑞集团董事长丁祖昱表示，长三角是一季度中标代建项目的主要集中区域，118个项目中有73个项目在长三角地区，占比超过六成。珠三角、中西部和环渤海地区中标项目数分别占比14.4%、13.6%、10.2%。三四线城市是代建增量的主要来源，一季度中标代建项目有59.3%位于三四线城市，占比接近六成。一线城市占比为11.9%。二线城市是28.8%。

  一线和核心二线城市对代建需求并不多，开发商往往亲自下场，所以代建下沉将是必然趋势。比如嘉兴、温州、湖州等三四线城市活跃较高，其中嘉兴一个城市的中标代建项目就有15个。

  金地（集团）股份有限公司董事长徐家俊表示，中国房地产业已进入新的发展阶段，房地产业新发展模式在逐步构建，不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。

  城投+代建合作模式将成主流

  记者了解到，目前代建业务的客户大体可以分为四类，国资类（包括政府和城投国企）、中小房企、金融机构、商办和产业方。这些委托方存在一些共性的需求，比如都追求质量安全、成本可控、品质口碑、服务周到、责权明晰、沟通高效等等。但是也有差异化的诉求，国资类的客户更加注重安全合规和资产的保值增值，中小房企更看重开发效益和融资的协助，金融机构则是将资金安全和收益放在首位，而商办和产业的客户往往会更加关注项目的空间功能以及性价比。

  据悉，一季度中标代建项目基本都来自政府平台委托，包括城投公司、政府部门、事业单位及其他国企，总计占比约94%。城投+代建合作模式将成为未来增量的重要一部分。

  根据绿城管理层在业绩会上的表述，未来三年预计维持政府代建收入占比25%、城投类和纾困类收入占比30%、15%。自2021年以来，城投公司成为拿地主力，但2021年至2023年城投拿地项目开工率不足30%，而城投参与拿地且已开工、开售的土地中，合作开发的比例达到34%。2023年已开工项目合作比例接近50%。这意味着城投拿地之后独立开发的能力和意愿均较弱。多数城投依然需要以盘活资产为主，寻求合作开发、代建、转让等机遇。在此背景下，将推动行业加速探索城投与代建企业合作模式。

  房企抱团抢占话语权

  代建行业正掀起一场“规模战”，为拓展代建业务，提高市场份额和品牌竞争力，代建企业加快扩充合作资源库。除了与地方政府合作以外，企业之间“抱团”已成为代建企业扩张规模、抢占话语权的一条有效路径。

  从合作形式来看，代建企业已从原先的单项目合作拓展到集团战略合作。比如金科开管于3月与绿城管理签订战略合作框架协议，双方将充分发挥各自优势，围绕代建业务在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作。在此之前，金科开管曾与世纪金源集团腾云华力签约合作。丁祖昱表示，行业竞争愈发激烈，代建企业之间的“抱团”有利于实现资源共享、优势互补，减少发展阻力，实现1+1大于2的效果。另外，部分代建企业率先试水合伙人制度，以“直营＋加盟”的模式扩大合作范围，促进规模发展。

  而随着不断有规模房企入局，代建企业的竞争将愈发白热化。这也将倒逼各企业构筑自身核心管理服务能力，凸显差异化特色。目前来看，代建细分赛道已经形成，部分企业专攻不同领域，增强市场竞争力，其中代建综合实力10强企业基本已确立自身定位和特色方向，比如绿城管理立志做最大的房产开发服务商，蓝城集团是中国小镇开发的先行者，金地管理聚焦商住、商办、政府代建三大核心等。

  有业内人士认为，代建业务潜在的增长空间巨大，但是由于优质的代建项目有限，未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。同时，代建行业也面临多方面挑战，比如相关的法律法规仍不健全，服务标准、权责界定等都有待完善。此外，企业自身模式都有完善和提升空间，特别是品牌和专业管理能力。