□信息时报记者 罗莎琳 历史经验证明，挑战与机遇往往并存。房地产开发主业遭遇发展瓶颈，房地产行业进入新的发展阶段，各房企纷纷探索新的增长点，其中，代建领域获得了较快发展。进入2024年，代建行业阵营仍在不断扩容。克而瑞统计显示，截至今年一季度，布局代建的企业已超过90家。业内人士表示，房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。 代建增量创今年单季度新高 代建市场快速发展。一个明显的表现是，2024年以来房地产项目代建公开招标稳步增长。根据招标信息监测，一季度代建中标项目总计达118个，同比增加32.6%，2023年同期这一数字是89个。增量创近年单季度最高。对比2023年下半年，代建市场热度明显回升。 克而瑞统计显示，截至今年一季度，布局代建的企业已超过90家，排位前200的房企下属企业有70家，民营企业占一半。今年一季度排位前20代建企业新增签约3464万平方米，是2023年全年的29%。17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有两家，超过5000万平方米的有3家。 克而瑞集团董事长丁祖昱表示，长三角是一季度中标代建项目的主要集中区域，118个项目中有73个项目在长三角地区，占比超过六成。珠三角、中西部和环渤海地区中标项目数分别占比14.4%、13.6%、10.2%。三四线城市是代建增量的主要来源，一季度中标代建项目有59.3%位于三四线城市，占比接近六成。一线城市占比为11.9%。二线城市是28.8%。 一线和核心二线城市对代建需求并不多，开发商往往亲自下场，所以代建下沉将是必然趋势。比如嘉兴、温州、湖州等三四线城市活跃较高，其中嘉兴一个城市的中标代建项目就有15个。 金地（集团）股份有限公司董事长徐家俊表示，中国房地产业已进入新的发展阶段，房地产业新发展模式在逐步构建，不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。 城投+代建合作模式将成主流 记者了解到，目前代建业务的客户大体可以分为四类，国资类（包括政府和城投国企）、中小房企、金融机构、商办和产业方。这些委托方存在一些共性的需求，比如都追求质量安全、成本可控、品质口碑、服务周到、责权明晰、沟通高效等等。但是也有差异化的诉求，国资类的客户更加注重安全合规和资产的保值增值，中小房企更看重开发效益和融资的协助，金融机构则是将资金安全和收益放在首位，而商办和产业的客户往往会更加关注项目的空间功能以及性价比。 据悉，一季度中标代建项目基本都来自政府平台委托，包括城投公司、政府部门、事业单位及其他国企，总计占比约94%。城投+代建合作模式将成为未来增量的重要一部分。 根据绿城管理层在业绩会上的表述，未来三年预计维持政府代建收入占比25%、城投类和纾困类收入占比30%、15%。自2021年以来，城投公司成为拿地主力，但2021年至2023年城投拿地项目开工率不足30%，而城投参与拿地且已开工、开售的土地中，合作开发的比例达到34%。2023年已开工项目合作比例接近50%。这意味着城投拿地之后独立开发的能力和意愿均较弱。多数城投依然需要以盘活资产为主，寻求合作开发、代建、转让等机遇。在此背景下，将推动行业加速探索城投与代建企业合作模式。 房企抱团抢占话语权 代建行业正掀起一场“规模战”，为拓展代建业务，提高市场份额和品牌竞争力，代建企业加快扩充合作资源库。除了与地方政府合作以外，企业之间“抱团”已成为代建企业扩张规模、抢占话语权的一条有效路径。 从合作形式来看，代建企业已从原先的单项目合作拓展到集团战略合作。比如金科开管于3月与绿城管理签订战略合作框架协议，双方将充分发挥各自优势，围绕代建业务在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作。在此之前，金科开管曾与世纪金源集团腾云华力签约合作。丁祖昱表示，行业竞争愈发激烈，代建企业之间的“抱团”有利于实现资源共享、优势互补，减少发展阻力，实现1+1大于2的效果。另外，部分代建企业率先试水合伙人制度，以“直营＋加盟”的模式扩大合作范围，促进规模发展。 而随着不断有规模房企入局，代建企业的竞争将愈发白热化。这也将倒逼各企业构筑自身核心管理服务能力，凸显差异化特色。目前来看，代建细分赛道已经形成，部分企业专攻不同领域，增强市场竞争力，其中代建综合实力10强企业基本已确立自身定位和特色方向，比如绿城管理立志做最大的房产开发服务商，蓝城集团是中国小镇开发的先行者，金地管理聚焦商住、商办、政府代建三大核心等。 有业内人士认为，代建业务潜在的增长空间巨大，但是由于优质的代建项目有限，未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。同时，代建行业也面临多方面挑战，比如相关的法律法规仍不健全，服务标准、权责界定等都有待完善。此外，企业自身模式都有完善和提升空间，特别是品牌和专业管理能力。
信息时报讯 （记者 罗莎琳） 随着经济发展的更迭，高端制造、大数据、智能数字化等新增长点已成为产业发展的又一轮升帆。产业园区作为经济发展的重要载体，在新质生产力的引领下，也将迎来新的机遇与挑战。4月23日，2024长三角产业论坛上，众多行业嘉宾一起交流与探讨，共话新周期下的经济与产业发展新模式。 金地威新产业研究院院长葛培健在论坛上提出，过去认为产业园区是载体、产业空间，但在新质生产力的推动下，要加强产业园区在深化科创成果的策源地、科创资源的集散区、科创企业的加速器方面的作用。他还表示，地产思维的特点就是高投资、高负债、高周转，但产业园区不适应以销售为导向。同时，政府对工业用地、产业用地的监管更加严格了，产业地产相融更多的是久久为功，要从依靠房产指数向产业指数提升。中集产城园区运营公司华东区域总经理许志远进一步提出，园区区别于地产思维，要从需求端出发：“园区服务，我们认为更多的是‘利他’，是链接赋能。” 随着产业园区进入运营为主的时代，园区资产的升值，底层还是要靠高质量运营支撑。在强调新质生产力的今天，高质量的运营必然离不开数字化的抓手。华夏数科有限公司副总经理兼战略负责人周攀着重分享了数据要素在产业园区运营中的重要性及应用。“我们的前置性观点是，园区是数字化最具价值的应用场景。首先，以实体经济为主导的基调之下，园区是高质量发展的一个关键。第二个，园区是发展新质生产力的主战场。”
